Revente d’un appartement en LMNP dans une résidence de tourisme

Première destination touristique mondiale, la France connaît un engouement croissant des vacanciers français et étrangers pour les résidences de tourisme.

Cette formule d’hébergement “prêt à vivre” a donc intéressé de nombreux investisseurs ces dernières années et généré un important marché de la location meublée en résidence de tourisme sous bail commercial.

Un marché de l’occasion (dit “secondaire”) s’est donc organisé auprès d’acteurs spécialisés pour mettre en relation des revendeurs et des investisseurs à la recherche d’appartements en LMNP au sein de résidences services.

La première étape dans un projet de revente de votre bien va donc consister à le faire estimer par une agence experte en LMNP.

La valeur de votre LMNP en résidence de tourisme va en effet dépendre d’un certain nombre de facteurs : rendement locatif, qualité du gestionnaire de la résidence, niveau de charges, ou encore la durée du bail restant à courir… On les passe en revue avec vous !

La revente d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans une résidence de tourisme, est étroitement liée au bail commercial signé avec l’exploitant.

Un bail qui présente une répartition des charges favorable, des conditions d’augmentation des loyers régulière… va être particulièrement attractif pour le futur investisseur.

De plus, la durée restante du bail joue un rôle déterminant : plus elle est longue, plus la valeur du bien sera élevée. Un bail récemment renégocié offre en effet une meilleure visibilité à l’acquéreur pour le rendement de son investissement.

La solidité financière et le sérieux du gestionnaire de la résidence vont aussi beaucoup peser sur la balance. Des gestionnaires de résidences touristiques reconnus comme Pierre & Vacances, Odalys, Nemea ou encore Goelia, par exemple, sont souvent perçus comme un gage de fiabilité et donc à même de rassurer un futur investisseur.

A l’image de l’immobilier traditionnel, la situation géographique du bien joue évidemment un rôle sur sa valorisation. Ainsi la notoriété de la localisation peut rassurer et emporter plus facilement l’adhésion d’un investisseur si l’on parle de villes reconnues pour leur attractivité : La Baule, Biarritz, Nice, Les Ménuires, Val-Thorens, etc…,

La proximité de la plage, pour une résidence à la mer, ou aux pieds des pistes pour une location meublée à la montagne, sont autant d’atouts qui vont jouer en faveur de votre LMNP.

A contrario une localisation méconnue ou ne jouissant pas d’une bonne réputation, peut générer une défiance et nécessitera de compenser ce défaut d’image en procurant un rendement locatif plus élevé.

Lorsque vous avez acquis votre appartement en résidence de tourisme, vous avez certainement été très attentif au rendement offert par le bien. C’est à dire le loyer perçu par rapport au prix d’achat.

Le futur acquéreur voudra donc également s’assurer que le rendement de son investissement sera suffisamment intéressant.

Proposer un rendement attractif va donc fortement déterminer le prix de revente.

Pourquoi ? Parce que plus on augmente le prix du bien, plus on abaisse le rendement.

Pour réussir à bien revendre votre LMNP, il faudra donc trouver un juste équilibre pour proposer un rendement qui tienne compte des caractéristiques du bien, du contexte du marché mais aussi du niveau de risque pour l’investisseur.

Le rendement rémunère le risque, donc si votre bien en LMNP présente un certain nombre de risques (fin de bail proche, baisse de loyer envisagée par l’exploitant, nombreux travaux prévus à court terme, renouvellement partiel ou total du mobilier…) cela impliquera de proposer un rendement plus important. Dans le cas contraire, si le bien locatif offre de solides garanties et beaucoup de visibilité, alors le rendement proposé pourra être revu à la baisse.

L’estimation d’un logement LMNP en résidence de tourisme est donc le fruit d’une étude approfondie d’un grand nombre de critères et implique une certaine expertise pour identifier le juste prix. 

Il est donc fortement recommandé de s’adresser à une agence spécialisée qui aura aussi la capacité de commercialiser votre bien auprès d’un réseau d’investisseurs en LMNP.

Même si le marché reste actif toute l’année, nous constatons des moments plus propices pour la revente de LMNP en résidence de tourisme.

Les périodes de préparation ou de retour de vacances jouent souvent un rôle de déclencheur chez les investisseurs particuliers.  Ils se posent alors la question d’acheter un appartement à la montagne ou à la mer dont ils peuvent profiter une ou deux semaines par an et le louer le reste du temps, sans avoir à en assurer la gestion.

Les périodes de novembre à fin mars pour les appartements à la montagne, et de début avril à fin septembre pour les logements à la mer, sont donc particulièrement recommandées pour penser à la revente de votre LMNP.